从酒店投资成本看酒店利润的 “黑洞”

从酒店投资成本看酒店利润的 “黑洞” 
2015年7月17日    您的装修设计私享家：广美装饰精英设计团队
 
酒店的投资，作为物业的一种，需要的资金量大，投资成本的内容多。根据内容， 投资成本可以分为四大类：       1.建筑物成本建筑物成本一般按每平方米价格计算。这项成本的高低，和不同地区、 城市的物业价格水平有关。       2.非建筑物成本非建筑物成本的内容包括家具、固定装置、设备、室外娱乐活动设施、停车场、环境美化、管道铺设、路面修筑等。这项大类成本的高低，和酒店投资的档次有关。       3.软成本软成本包括酒店项目整个建设、筹建期的法律咨询费、设计费、筹资成本、保险费、营业准备费用、开业资本金。这项成本的高低，和酒店的建设周期、筹建负责人是否专业有关。       4.土地成本土地成本高低，和酒店建造所在的城市、选择的具体地段有关。     以上四类成本之和构成酒店的投资总成本。投资总成本控制得当，和酒店的规模、 档次匹配，是酒店实现投资收益率目标的第一前提。     怎样的投资成本才能保证酒店实现未来经营的利润？
根据国际酒店业的一般标准， 五星级酒店的投资成本，换算为每间客房为单位来计算，在美元 15 万到 20 万之间；四星级酒店的投资成本，在美元 10 万到 14 万之间；三星级酒店的投资成本，在美元 5 万 到 8 万之间；经济型酒店的投资成本，在美元 1.5 万到 4 万之间。根据不完全数据统计， 我国近几年建造的不同星级的酒店，投资成本都大大超出国际行业标准。
在沿海发达城市，五星级酒店的投资成本，换算成每间客房为单位来计算，是在美元 20 万到 30 万之间；四星级酒店的投资成本，在美元 18 万到 25 万之间；三星级酒店的投资成本，在美元 7 万到 10 万之间；
经济型酒店的投资成本，在美元 2.5 万到 5 万之间。按酒店的档次进行两者相比，我国目前的投资成本平均水平，要比国际标准高出 30%到 40%。这高出的成本部分，给日后酒店的正常经营，造成了一个极大的 “黑洞”。  按照如此的投资平均成本，以国际酒店业 “千分之一法” 估价原理进行换算，五星级酒店的房价，要卖到平均美元 200 元以上，酒店才能得到正常的投资回报；以此类推，四星级酒店的房价要卖到平均美元 180 元以上；三星级酒店的房价要卖到平均美元 70 元以上；而经济型酒店的平均房价要卖到平均美元 25 元以上。只有这样比例的平均房价范围，才可以保证酒店经营的正常投资收益率。
但行业的现状是，五星级酒店的平均房价只能卖到一半的水平；四星级酒店的平均房价只能卖到三分之一的水平；三星级酒店的平均房价也是卖到一半水平；只有经济型酒店的平均房价能卖到 80%的水平。根据现实能卖出房价的平均水准推算，明确地预示了酒店目标收益率会比建造前的预算减少一半以上。在各类星级酒店中，数经济型酒店状况最好，投资回收期最接近原来预算的水平。这也是目前投资经济型酒店掀起热潮的原因之一。在各类酒店中最卖不出价的要数四星和三星级酒店，而徘徊在无利润区间的酒店，大多数就是这类星级的酒店。       以上数据表明，酒店投资的总成本失控，总成本和酒店的规模、档次错位，是导致 酒店在未来的经营中陷入无利润的 “黑洞”的原因。